전세는 우리나라 주거 형태에서 매우 중요한 제도입니다. 특히 자가 보유율이 낮고, 청년·신혼부부들이 처음 독립을 시작할 때 주로 선택하는 형태인 만큼, 전세 계약은 단순한 계약을 넘어 인생의 큰 전환점이 되기도 합니다.
하지만 최근 들어 ‘깡통전세’, ‘전세 사기’, ‘보증금 미반환’ 등의 피해 사례가 급증하고 있습니다. 많은 이들이 수천만 원에서 수억 원에 이르는 보증금을 돌려받지 못하고 거리로 내몰리는 현실은 더 이상 남의 일이 아닙니다.
이 글에서는 전세계약 체결 전 반드시 확인해야 할 7가지 핵심 항목을 구체적으로 정리했습니다. 하나하나 점검해가며 안전한 계약을 체결하시길 바랍니다.
1. 등기부등본 최신본 확인
계약 당일, 대법원 인터넷등기소에서 등기부등본을 열람하세요. 소유자, 근저당, 가압류, 소유권 이전 예정 등 법적 권리관계를 확인할 수 있습니다.
- 등기상 소유자와 계약 상대방이 동일한가?
- 전세금보다 많은 근저당이 설정돼 있지는 않은가?
- 압류, 경매 예정 등의 기록이 있는가?
2. 임대인 본인 확인 및 인감증명서
계약 상대가 실제 소유주인지, 혹은 대리인일 경우 위임이 적법한지 반드시 확인해야 합니다.
- 인감도장 날인 여부 확인
- 대리인의 경우, 위임장과 인감증명서 동시 제출 필요
3. 특약사항 꼼꼼히 작성
표준계약서 외에도 추가로 필요한 내용은 특약사항에 반드시 기재하세요. 말로 한 약속은 효력이 없습니다.
- 보일러 수리, 누수 등 고장 시 수리 책임자 명시
- 재계약 우선권 보장
- 중도 해지 시 위약금 규정
4. 확정일자 및 전입신고 일정 확인
보증금을 지키기 위한 핵심: 전입신고 + 확정일자. 이 두 가지가 있어야 대항력과 우선변제권이 생깁니다.
| 절차 | 효과 |
|---|---|
| 전입신고 | 대항력 확보 |
| 확정일자 | 우선변제권 확보 |
5. 전세금 반환 보증보험 가입 여부 확인
HUG, SGI 등에서 제공하는 전세금 반환 보증보험은 집주인이 보증금을 반환하지 못할 때 보장해주는 제도입니다.
- 가입 시기: 계약일로부터 1개월 이내
- 보증료: 보증금의 약 연 0.1~1.5%
- 가입 가능 여부는 사전 확인 필수
6. 관리비 및 유지비 정보 확인
관리비가 저렴한 줄 알고 계약했다가, 예상보다 높은 유지비에 당황하는 경우가 많습니다. 관리 항목과 부담 주체를 명확히 하세요.
- 공용 전기, 청소비, 엘리베이터 등 포함 여부
- 전기/가스/수도 개별 계량 여부
- TV, 인터넷 사용료 포함 여부
7. 해당 건물의 최근 거래 내역
깡통전세를 예방하려면 매매가와 전세가의 차이를 반드시 확인해야 합니다.
- 국토부 실거래가 시스템에서 최근 전세/매매가 검색
- 전세가율 80% 이상은 위험 신호
- 부동산 중개업소에 ‘과거 분쟁 이력’도 문의